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仲恺高新区管委会印发《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见(试行)》的通知
  • 2019-07-17 08:59
  • 来源: 区国土资源分局
  • 发布机构:仲恺高新区
  • 【字体:    

政策解读:图解:《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见(试行)》                                     HZGS2019005

仲恺高新区管委会印发《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见(试行)》的通知

惠仲委〔201923

各园区,各镇(街道),区直及驻仲恺各单位:

《仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见(试行)》业经区管委会常务会议(惠仲常务纪20196号)审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径向区国土资源分局反映。     

                                 

仲恺高新区管委会   

                           2019716日    


仲恺高新区关于促进节约集约利用土地的实施意见(试行)

为节约集约利用用地,提升土地资源对经济社会发展的承载能力,根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔20083号)、《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》(粤府办〔201630号)以及《惠州市征地留用地管理实施办法》(惠府办〔201513号)、《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》(惠府〔2017189号)等法律法规和政策规定,结合我区实际,制定本意见。

本意见所称节约集约利用土地,是指通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段,达到节约土地、减量用地、提升用地强度、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率的各项行为与活动。

一、总体目标

全面贯彻党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想,践行创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念坚持最严格的节约用地制度,促进城市更新改造和产业转型升级,改善基础设施和公共服务设施,优化土地利用结构,提升建设用地人口、产业承载能力,助力仲恺建设国家一流高新区。

、改革和加强留用地管理

留用地是指国家征收集体土地后,按实际征收土地面积的一定比例,作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。

(一)留用地兑现方式

留用地兑现方式包括安排留用地、留用地折算货币补偿、留用地置换物业等。

1. 安排留用地

   (1)留用地选址原则:

符合土地利用总体规划及城乡规划;

土地行政主管部门、规划行政主管部门与当地镇人民政府(街道办事处)、被征地农村集体经济组织共同协商确定;

本意见施行之日起,被征地农村集体经济组织同意其留用地由政府统筹开发、合并出让的,征地留用地可以在征收土地中就地安排;

区管委会可在条件具备时按照统一规划,集中安置原则,统筹划定专门用于工业仓储用地留用地安置片区,对工业仓储用地留用地实行集中安置。

   (2)留用地用途征收集体土地作为商服、住宅用地的,征地留用地的用途为商服、住宅用地;征收集体土地作为工业仓储、公共管理与公共服务(包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等)用地的,征地留用地的用途为工业仓储用地。

   (3)留用地安排标准:留用地按实际征收农村集体经济组织土地面积(不包含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积)的10%15%安排,留用地安置面积为规划建设用地面积,包含道路、绿化等公共配套用地面积。

其中:

选择国有建设用地作为留用地安置的,按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%安排;

选择集体建设用地作为留用地(将集体农用地转为集体建设用地,不实施征地)安置的,按实际征收农村集体经济组织土地面积的12%安排;

选择折算货币补偿而放弃留用地安置的,按实际征收农村集体经济组织土地面积的15%给予折算货币补偿。

2. 留用地折算货币补偿

   (1)有下列情形之一的,不安排留用地,采取折算货币方式补偿:

被征地农村集体经济组织选择折算货币补偿而放弃留用地安置的;

被征地农村集体经济组织提出的留用地选址方案不符合土地利用总体规划或城乡规划确定的建设用地安排,在充分协商后仍不能达成一致的

被征地用于基础设施及特殊用地的,包括但不限于以下用地项目:线形工程(包括普通公路、高速公路、铁路、河道整治等);公共基础设施(包括但不限于城市污水处理、垃圾处理、供水、排水、供电、供气、消防、互联网、广场、绿化、公园等)交通、能源、水利设施(包括但不限于城镇道路、桥梁、机场、港口、码头、铁路和汽车站场等);特殊用地(包括军事、监教场所、宗教、殡葬、风景名胜设施等)法律法规和政府规章规定的其他用地

因其他条件限制无法安排留用地的。

   (2)留用地折算货币补偿标准

留用地折算货币补偿标准按区管委会已上报市人民政府确定的标准(每平方米1400元)执行。市人民政府制定并印发留用地折算货币补偿标准后按市人民政府制定的留用地折算货币补偿标准执行。

留用地折算货币补偿标准不得低于所在地相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%

留用地折算货币补偿款应与征地补偿款同时兑现给被征地的农村集体经济组织,不得拖欠。

3. 留用地置换物业

区管委会将在条件具备时根据有关规定结合本地区实际制定留用地置换物业标准,探索将农村集体经济组织的留用地置换为经营性物业。

区土地行政主管部门可与被征地农村集体经济组织签订留用地置换物业协议,约定拟置换物业的位置、用途、面积、交付时间和交付标准等内容。

区土地行政主管部门与被征地农村集体经济组织签订协议约定在拟安置的留用地上实施物业置换的,区土地行政主管部门依法对留用地使用权进行公开出让时将置换物业作为土地出让的条件,并在土地出让后抓紧落实留用地置换物业协议。

拓宽留用地置换物业来源。可供置换的物业包括但不限于以下物业:

1)被征收土地范围内建设的物业;

2)留用地集中安置区内配建的物业;

3)经被征地农村集体经济组织同意,依法公开出让国有留用地使用权后,由土地受让企业配建的物业;

4)政府供应其他土地配建的物业;

5)征地单位提供其具有所有权的物业;

6)政府筹集的其他物业。

(二)有下列情形之一的,不安排留用地,也不折算货币补偿:

1. 农村集体经济组织的公共设施和公益性事业用地及其自行开发建设需求的用地;

2. 在农村集体经济组织所属集体土地范围内征地作为本农村集体经济组织留用地的;

3. 因受征地影响需搬迁的村民,在本农村集体经济组织所属集体土地范围内采取只补不征,用来作为被搬迁村民居住集中安置区的土地;

4. 农村集体经济组织要求将征地项目范围以外的集体土地征收为国有土地的;

5. 实行只转不征(将集体农用地转为集体建设用地不实施征收)的;

6. 已经是集体所有性质的留用地,农村集体经济组织申请将该留用地征收为国有土地的。

(三)留用地重新选址或者调整置换

1. 留用地未被实际使用或占用,并符合以下情形之一的,可以重新选址或者调整置换:

1)因土地利用总体规划或城乡规划调整导致原选址用地已不符合新的土地利用总体规划或城乡规划的

2)原选址地块因城市建设及规划调整原因,需由政府依法收回使用的

3)因市政公共事业建设占用原留用地部分面积造成留用地无法开发建设的。

上述留用地,只落实留用地选址未完善用地手续的,可以重新选址;已落实留用地选址并已完善用地手续的,可以申请调整置换,调整置换后原用地手续注销。

2. 留用地重新选址或者调整置换原则:

1)重新选址或者调整置换的土地应符合土地利用总体规划及城乡规划

2)原则上应在同一村集体范围内重新选址或者调整置换,如同一村集体范围内已没有可供重新选址或者调整置换的建设用地,可在全区范围内重新选址或者调整置换,也可采取折算货币补偿或置换物业的方式解决

3)实行等值置换。

留用地权益与开发建设管理

1. 留用地权益

为体现留用地安置的公平合理,除本意见施行前已取得留用地产权证及《规划设计条件告知书》的外,统一设定被征地农村集体经济组织的商服、住宅留用地的权益容积率上限为2.0(工业仓储用地不设定容积率,按用地政策及容积率控制规划确定)。留用地容积率为2.02.0以下的,留用地使用权转让所得除按规定应当缴纳土地使用权转让税费外,全部归被征地农村集体经济组织所有。留用地容积率超过2.0的,超过部分的土地使用权收益归政府所有。

2. 留用地开发建设

1)禁止农村集体经济组织不按照政策规定自行选定合作开发建设单位。

2)本意见施行前征收集体土地的留用地,已经取得产权证的,应当在本意见施行之日起两年内动工开发建设;已选址未取得产权证的,从取得产权证之日起,两年内动工开发建设。除因不可抗力、政府及其有关部门行为等原因,经批准延期动工的以外,逾期未动工建设的留用地,依照相关规定予以处置。

3)本意见施行之日起,经被征地农村集体经济组织同意在征收土地中就地安排的留用地,应当由政府统筹开发,并与征收土地合并按照国有土地使用权公开交易的程序和办法在公共资源交易中心招标、拍卖、挂牌出让。

归被征地农村集体经济组织所有的留用地使用权转让所得,可以根据农村集体经济组织的要求用货币支付或者用于置换物业。

农村集体经济组织要求用货币支付的,区土地行政主管部门应当在土地使用权出让后30日内,将归被征地农村集体经济组织的转让所得支付给被征地的农村集体经济组织。

农村集体经济组织要求用留用地转让所得置换物业的,拟置换物业评估价格不得高于农村集体经济组织留用地的评估权益价值。土地挂牌成交后,属于被征地农村集体经济组织所有的留用地转让所得,按规定缴纳土地使用权转让税费和扣除置换物业价值后,余款归被征地农村集体经济组织所有。

4)不在征收土地中就地安排的工业仓储留用地,被征地农村集体经济组织可以委托土地行政主管部门按照国有土地使用权公开交易的程序和办法,在公共资源交易中心转让留用地使用权转让所得除按规定应当缴纳土地使用权转让税费外,全部归被征地农村集体经济组织所有也可以按照留用地开发建设的法律法规和政策规定,由农村集体经济组织通过自主开发、合资合作等方式将工业仓储留用地建设为经营性物业,并通过经营不动产产权租赁,形成运营成本低、经营风险小、经济收益长期稳定的农村集体资产。

(五)妥善解决留用地历史遗留问题

本意见所称留用地历史遗留问题是指本意见施行前合法征收集体土地、符合征地留用地安置政策规定,但尚未解决的征地留用地问题。

本意见施行之日前征收集体土地,已按有关规定落实留用地选址的,土地行政主管部门应协助留用地权利人在20191231日前取得产权证,因权利人原因逾期未取得产权证以及本意见施行之日前征收集体土地未落实留用地选址的,原则上采用货币补偿方式解决留用地历史遗留问题。货币补偿价格由区土地行政主管部门委托具有相应资质的资产评估机构评估,并按照市人民政府有关规定审核后确定。评估时统一设定留用地为国有出让用地;开发状态为五通一平;留用地位置与原征地位置相同评估基准日为委托评估日;土地用途设定为商服、住宅用地;商服住宅比例设定为1:9;容积率设定为2.0;土地使用年限按商服、住宅用地国有土地使用权法定出让最高年限确定。

按照市、区有关规定和本意见不能解决的留用地历史遗留问题,由被征地的农村集体经济组织提出申请,被征地所在镇人民政府(街道办事处)与区土地行政主管部门研究制定解决方案,报区管委会批准。

(六)加强留用地的监督管理

区土地、规划、财政等部门以及镇人民政府(街道办事处)应当按照各自职责加强对留用地的监督和管理。擅自将留用地分配给个人或擅自出让、转让、出租和抵押留用地使用权的,区土地行政主管部门不得为其办理权属变更等登记手续;留用地使用权不实行公开交易的,区土地行政主管部门不得为其办理相关手续。

违反有关规定对留用地供应以及作价入股、联营合作、转让、租赁等进行审批、登记的,对相关负责人依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

、改革宅基地补偿安置方式

本意见施行之日起,被征收集体土地上的住宅房屋按《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》(惠府〔2017189号)补偿与安置,不再给予住宅房屋权利人安排国有建设用地建房。

宅基地补偿面积

被征收土地的农村集体经济组织成员符合一户一宅的住宅房屋,按宅基地权益面积计算补偿。被征收的宅基地面积小于或等于80平方米的,宅基地权益面积为80平方米;被征收的宅基地面积大于80平方米且小于或等于100平方米的,宅基地权益面积为100平方米;被征收的宅基地面积大于100平方米的,宅基地权益面积为120平方米。按上述规定确定的宅基地权益面积与宅基地证载面积不一致的,根据孰大原则确定宅基地补偿面积。禁止将一处宅基地进行分户补偿。

(二)农村集体经济组织成员身份确认及一户一宅认定

1. 农村集体经济组织成员成员身份确认应充分尊重成员主体地位,实行民主管理和民主监督,成员身份确认方案和名单由村民(代表)会议民主决定并报镇人民政府(街道办事处)核实批准。确认过程应充分体现公开、公平、公正。符合下列条件的可认定为被征收土地的农村集体经济组织成员:

1)原人民公社、生产大队、生产队社员,户口保留在农村集体经济组织所在地,履行法律法规和组织章程规定义务的;

2)实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制时起,农村集体经济组织成员所生的子女,户口保留在农村集体经济组织所在地,并履行法律法规和组织章程规定义务的;

3)因合法的婚姻、收养关系,在本农村集体经济组织所在地生产、生活,并将户口迁入本农村集体经济组织所在地,履行法律法规和组织章程规定义务的;

4)因国防建设或者其他政策性原因,通过移民进入本农村集体经济组织所在地生产、生活,并将户口迁入本农村集体经济组织所在地的人员;

5)属于农业户口并因离异将户口回迁原农村集体经济组织所在地、曾在原农村集体经济组织分有责任田的人员;

6)符合法律法规、规章、政策和本农村集体经济组织章程等有关规定的。

2. 农村集体经济组织成员符合下列情形之一的,可以认定为一户

1)夫妻与未成年子女同为一户;

2)成年人可为一户。

3. “一户一宅是指农村村民一户只能拥有一处宅基地。对被征收土地的农村集体经济组织成员并且符合一户一宅的住宅房屋补偿认定程序为:

1)由被征收土地的农村集体经济组织成员提出申请;

2)镇人民政府(街道办事处)组织村组调查核实,调查核实资料由镇人民政府(街道办事处)参与人员、村组负责人签名并加盖公章;

3)在住宅房屋所在村组公示7日以上。公示期间内,对公示内容有异议的,异议人可向镇人民政府(街道办事处)提出,镇人民政府(街道办事处)应当予以查实;

4)公示期满无异议或者异议不成立的,由镇人民政府(街道办事处)核实确认后给予补偿。

4. “一户一宅认定申请人应当提交下列资料:

1)居民身份证;

2)户口簿;

3)有关产权证明文件(不动产权证、土地使用证、房屋产权证、建设用地规划许可证、建设报建资料、批准文件等);

4一户一宅承诺书;

5)其他有关资料。

镇人民政府(街道办事处)应当建立一户一宅档案和台账。根据一户一宅的规定,对已经得到宅基地补偿(包括重新安排宅基地、住宅建设用地、货币补偿或房屋置换)的住宅房屋所有权人,以后征地涉及房屋补偿时,除上次征地时安排的宅基地被再次征收的外,不再给予宅基地补偿。

镇人民政府(街道办事处)建立的一户一宅档案和台账应当实时报区土地行政主管部门备案。

(三)统一开发安置地

妥善解决本意见施行之前因集体土地征收涉及住宅房屋补偿而安排给权利人的房屋补偿安置建设用地俗称安置地问题。

为优化土地利用结构,提高土地利用效率,促进节约集约利用土地,对具备整体开发条件的房屋补偿安置建设用地由区管委会采用货币补偿或以地换房的方式统一收储后,按照国有土地使用权公开交易的程序和办法公开出让,按照城市规划要求,进行整体开发建设。

房屋补偿安置建设用地价值由区土地行政主管部门委托具有相应资质的资产评估机构评估,并按照市人民政府有关规定审核后确定。房屋补偿安置建设用地补偿面积,已办理国有土地使用权证的按证载面积,没有办理土地使用权证的按照房屋补偿安置合同约定的用地面积。评估时统一设定房屋补偿安置建设用地为国有划拨用地(已办理国有土地使用权证的按证载)评估基准日为储备收回日土地用途为住宅用地(已办理国有土地使用权证的按证载)容积率为4.0土地使用年限为相应用途的国有土地使用权法定出让最高年限开发状态为五通一平未落实选址的房屋补偿安置建设用地位置与原征地位置相同已落实选址的房屋补偿安置建设用地位置以实际落地位置为准

房屋补偿安置建设用地的权利人要求以地换房的,按《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》(惠府〔2017189号)实施。

、明确个人建房用地征拆补偿问题

本意见所称个人建房用地,是指2006530日以前,由原潼湖经济管理区、原华侨农场、镇人民政府(街道办事处)或者其下属房地产开发公司,在本辖区内征收集体土地后分块售卖给个人且未办理产权证的建房用地(俗称地皮单)。本意见所称个人建房用地应当同时符合以下条件:

(一)2006530日以前向原潼湖经济管理区、原华侨农场、镇人民政府(街道办事处)或者其下属房地产开发公司购买并缴清了购地款,经镇人民政府(街道办事处)确认且土地权属无争议;

(二)有当时的用地规划红线图,个人建房用地位置明确。

本意见实施之日以后,不再给个人建房用地办理规划、用地和施工审批手续。

征拆项目涉及个人建房用地的,对个人建房用地权利人给予权益价值补偿。个人建房用地权利人权益价值由区土地行政主管部门委托有资质的资产评估机构评估,并按照市人民政府有关规定审核后确定。评估时统一设定个人建房用地为国有划拨用地土地用途为住宅用地容积率为4.0土地使用年限为相应用途的国有土地使用权法定出让最高年限开发状态为五通一平;评估基准日为征拆项目确定的评估基准日。地上有建(构)筑物的,参照《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》(惠府〔2017189号)相关规定进行补偿。

非征拆项目涉及个人建房用地,权利人同意将个人建房用地交回政府的,可以参照上述规定给予补偿,权利人应当同时将购地资料原件全部交给政府有关部门注销。

、切实解决闲置土地等问题

(一)闲置土地,是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。

区土地行政主管部门负责闲置土地的调查认定和处置工作。对调查认定为闲置土地的,严格按《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)处置和利用,对依法收回的闲置土地,纳入政府土地储备。

(二)区土地行政主管部门要全面清理批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地,逐项登记,建立宗地数据库,依据国家和省、市、区有关规定,及时制订处理意见和整改方案,报区管委会批准后认真抓好落实。

各有关单位和职能部门应当加强对已供土地的监管,原则上住宅用地应自土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起三年内竣工。其他用地参照住宅用地执行。

坚决贯彻执行《惠州市区查处违法建设规定》《仲恺高新区两违存量分类处理工作实施方案》,严厉整治违法建设违法用地。

本意见自印发之日起30日后施行,有效期3,由区国土资源分局负责解释。本意见与上级政府规范性文件有关规定不一致的以上级政府规范性文件规定为准。

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